Jaké faktory ovlivňují tržní cenu nemovitosti
Jaké faktory ovlivňují tržní cenu nemovitosti?
Prodeje bytů přímo bez zprostředkování realitní kanceláří představují určitá rizika. Je možné prodat byt bez realitky bezpečně, pokud jsou dodrženy správné postupy. Většina lidí se s touto situací setká pouze jednou za život, což může znamenat obrovské finanční a emocionální náklady jak pro kupujícího, tak i prodávajícího.
Faktory, které mají vliv na tržní cenu bytu
1. Lokalita
- Kvalitní nemovitost v kvalitní lokalitě = bezpečná investice.
- Kvalita lokality určuje cenu nemovitosti.
- Kvalitu lokality určuje kvalita infrastruktury (obchody, služby v okolí, tradice a dopravní dostupnost).
Na časové vzdálenosti záleží více než na absolutní vzdálenosti od centra města. Pokud se jedná o novou stavbu v okrajové lokalitě bez občanské vybavenosti, služeb a obchodů, s nižší cenou, musí místní obyvatelé jezdit autem všude, což znamená ztrátu času v dopravních zácpách. Před prodejem nemovitosti v takové lokalitě jako realitní makléř se zaměřuji na územní plán obce a hledám naději na zlepšení. Cena takového bytu bude o desítky procent nižší než v lepší lokalitě, což se může promítnout až ve statisících či milionech v konečné ceně.
2. Poptávka po nájemním bydlení
Dá se byt dobře pronajmout? Roste počet kupujících z řad investorů, kteří kupují na pronájem. Z nabídek realitních serverů zjistíte, v jaké výši se pohybují ceny pronájmu v lokalitě. Dá se očekávat, že to bude prověřovat i váš kupec a je dobré se na to připravit. I jednotlivé ulice v lokalitě (městské čtvrti) mohou vykazovat velké rozdíly. Pokud naberu byt do prodeje, tyto věci prověřuji automaticky, protože chci být připravena, když se na to investor zeptá a investoři chtějí vidět čísla, jestli jim investice dává smysl.
Realitní makléři vědí, jaký je zájem o bydlení v našem „revíru“, o jaký standard bytového vybavení je / není zájem, kdo tam žije, jak dlouho trvá, pronajmout byt a za kolik.
3. Bezpečnost a umístění bytu
Kritérium bezpečnosti vychází z bezpečnosti lokality (mapakriminality.cz) a z umístění a faktického zabezpečení bytu.
4. Byty v přízemí bývají zhruba o deset % levnější
Byty situované v přízemí obvykle nabízejí nižší cenu o přibližně 10 % ve srovnání s byty ve vyšších patrech. Existuje několik důvodů, proč je tomu tak. Prvním z nich je obava z bezpečnosti a ztráty soukromí, protože v těchto bytech je více vidět z okolí a je také více slyšet hluk provozu na silnici. Navíc v nižších podlažích je méně slunečního světla. Kombinace přízemního bytu s výhledem na popelnice je nejméně příznivá, ale lze to vyřešit výsadbou keře ve směru výhledu a pravidelným zaléváním.
Cena je také ovlivněna vibracemi projíždějících dopravních prostředků. Jako řešení se nabízí použití zvukotěsných oken a instalace klimatizace. Nicméně, toto opatření se ne vždy vyplatí majitelům.
5. Lidé chtějí bydlet v lidu a bezpečí
Důležitá je zachování čistoty a zajištění zdravotní nezávadnosti prostředí. Byty, ač jsou esteticky působivé, které se nacházejí v blízkosti průmyslových budov, jež znečišťují okolí výfukovými plyny, odpadem a hlukem, nebo v blízkosti nádraží, mají sníženou hodnotu.
6. Stav domu a bytu – kvalita provedení rekonstrukce
Zákazníci nejsou naivní, čím dál častěji se obrací na odborníky, aby se vyhnuli neopatrným investicím. Pokud uvažují o koupi bytu v předrekonstrukčním domě, neustupují vždy lákavému nízkému cenovému nabízení. Pečlivě zvažují náklady spojené s přestavbou bytu (elektrické rozvody, kanalizace, okna, koupelna atd.) i celé budovy. Zajímají se o správu vlastníků jednotek (SVJ) a sledují, kolik je naspořeno v opravném fondu a zda mají členové SVJ dostatečnou ochotu investovat do nezbytných oprav. V případech, kdy v budově chybí výtah, to není jen z důvodu nedostatku finančních prostředků, ale také proto, že někteří vlastníci nejsou ochotni ho dotovat.
7. Výtah v domě
je důležitý u velkých bytů, které jsou ve vyšších podlažích. Absence výtahu v domě nemá velký vliv na cenu malých bytů (1kk, 2kk).
8. Světová orientace – nejméně oblíbený je sever
Nejméně ceněné jsou byty na sever, je v nich méně světla, bývají chladnější, severní fasády mohou čelit riziku zvýšené vlhkosti.
9. garáž, parking, nebo dlouhodobý pronájem parkovacího stání v okolí
10. Nejvíce ceněné jsou byty s terasou, lodžií, balkonem ve vyšších patrech s výtahem
Plusové body přináší i sklep a jakékoliv další prostory, společná kolárna/kočárkárna.
11. Provozní náklady
Pokud je vše v pořádku, zájemce se přesvědčí o významu nákupu. I když nižší provozní náklady jsou zřejmé, nebudou příliš ovlivňovat cenu samotného bytu. Z osobní zkušenosti mohu potvrdit, že pokud se lidem líbí byt a nadchnou se pro něj, jsou ochotni přijmout i vyšší náklady.
12. Byty v osobním vlastnictví jsou dražší než v družstevním
Byty ve vlastnictví družstva (DV) obvykle mají vyšší cenu než byty v osobním vlastnictví (OV), které nelze převést do vlastnictví jednotlivce. U bytů ve vlastnictví družstva není možné sjednat hypotéku, pokud kupující nezastaví jinou nemovitost u banky. V případě, že je převod do osobního vlastnictví možný, cena bytu je v podstatě stejná. V této situaci může zájemce o koupi sjednat předhypoteční úvěr, který se po převodu bytu do osobního vlastnictví přemění na standardní hypotéku. Ještě nedávno byli zájemci o koupi družstevních bytů motivováni tím, že na ně nebyla vztahována daň z převodu vlastnictví, na rozdíl od nákupu bytu v osobním vlastnictví. Nicméně byla zrušena daň z převodu vlastnictví loni, a tak družstevní byty tuto výhodu ztratily.
Podílové spoluvlastnictví snižuje cenu bytu. I když je byt v osobním vlastnictví, jeho hodnota je nižší, protože je vlastněn formou podílového spoluvlastnictví. Pro získání hypotéky na tento byt musí ostatní spoluvlastníci souhlasit se zástavou svých podílů. Pokud byt sdílí více spoluvlastníků, může být obtížné dosáhnout souhlasu. Právní vady, jako je věcné břemeno dožití, také ovlivňují cenu bytu a mohou ji snížit až o 50 %.
13. Hospodaření domu SVJ
V jaké je kondici a jestli není zatíženo např. nevýhodným úvěrem nebo neplatičem, kterého ostatní sousedé musí dotovat. Případná právní vada na domě – například nedořešená příjezdová cesta ve vlastnictví jiného vlastníka – I tohle může mít velký vliv na cenu.
Faktorů, které ovlivňují cenu nemovitostí je hodně a zdaleka jsme nevyjmenovali všechny z nich.
Pokud chcete zjistit odhad tržní ceny nemovitosti
napište mi, rád Vám ho zpracuji. Zpracování odhadů mě velmi baví a pomáhá mi to rozšiřovat si znalosti o lokalitách.
S pozdravem
Tomáš Černohorský
