Když do nájemního vztahu zasáhne smrt
13. 4. 2023
13. dubna
Když do nájemního vztahu zasáhne smrt
S nájemní smlouvou se v průběhu života setká téměř každý člověk. Jedním z nejběžnějších případů je uzavření nájemní smlouvy k domu či bytu za účelem zajištění bydlení. Do tohoto nájemního vztahu však může zasáhnout více či méně nepředvídaná událost, kterou je smrt jedné ze smluvních stran.
Na rozdíl například od manželství, kde nepochybně v případě smrti jednoho manžela tento právní svazek zanikne, v případě nájemní smlouvy je situace složitější a může vyvstat řada otázek, co dál. Tak je tomu zejména v případě úmrtí nájemce.
Právní úpravu nájmu bytu nalezneme především v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.z.“). Vedle obecných ustanovení o nájmu se uplatní i zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu podle § 2235 a násl. o.z. Ta ale neplatí pro pronájem bytu určeného pouze k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu. Za účelem uspokojení bytové potřeby tak může být podle ustanovení o nájmu bytu pronajat třeba i vhodně zařízený obytný vůz, pokud se nebude jednat pouze o krátkodobý pronájem.
Je třeba pamatovat na to, že některé záležitosti si mohou pronajímatel a nájemce ve smlouvě ujednat podle zásady smluvní volnosti. V některých záležitostech se však od ustanovení občanského zákoníku, zejména s ohledem na potřebu ochrany slabší smluvní strany, v tomto případě nájemce, odchýlit nemůžou.
Co se rozumí bytem?
Byt definuje o.z. jako místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Pokud pronajatý prostor k bydlení určení není, je nájemce i v takovém případě zákonem chráněn a obě strany jsou zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.
Z důvodové zprávy k občanskému zákoníku vyplývá, že pojem bytová potřeba vyjadřuje nejen účel, ke kterému byt běžně slouží, tj. bydlení, ale i to, že byt musí být k bydlení vhodný a zdravotně způsobilý.
Oproti dřívější právní úpravě, kdy se u nájmu domu postupovalo podle obecných ustanovení o nájmu, od účinnosti o.z. požívá nájem domu za účelem zajištění bytové potřeby vyšší právní ochrany a podle § 2236 odst. 3 o.z. se přiměřeně použijí ustanovení o nájmu bytu. V následujícím textu je používán již jen pojem byt, a to ve smyslu bytu nebo domu přenechaného k zajištění bytové potřeby nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti.
Nájem bytu připadá z povahy věci v úvahu pouze u fyzických osob, což je pochopitelné, neboť právnická osoba nemůže mít bytovou potřebu.
Když zemře nájemce
Předmětem tohoto článku je přechod práv a povinností z nájemní smlouvy nebo její pokračování v případě úmrtí jedné ze smluvních stran. Zejména v případě smrti nájemce hraje zásadní roli, zda se jednalo o jediného nájemce bytu či je takových nájemců více.
S jakými situacemi se tedy můžeme setkat? Na straně nájemce se může jednat o smrt nájemce a
- společný nájem
- společný nájem manželů
- přechod nájmu na člena jeho domácnosti
- přechod nájmu na dědice
- ukončení nájmu služebního bytu
- ukončení nájmu bytu zvláštního určení
Smrt nájemce a společný nájem
Zemře-li nájemce, je v prvém případě třeba posoudit, zda se jednalo o jediného nájemce bytu či je takových nájemců více. Nájemní vztah totiž umožňuje, aby na straně pronajímatele i nájemce bylo více subjektů.
Pokud je více osob na straně nájemce, jedná se o společný nájem bytu bez ohledu na to, zda je tak již od uzavření nájemní smlouvy, či k ní následně další nájemce přistoupil. Společní nájemci mají stejná práva a povinnosti, a pokud zemře jeden z nich, nájemní smlouva nezaniká a dochází k pokračování nájmu bytu.
Smrt nájemce a společný nájem manželů
Společný nájem bytu může vzniknout také v případě manželů.
Zákon upravuje společný nájem manželů v ustanoveních věnujících se právě manželství, a to v § 745 a násl. o.z.
Na tomto místě je třeba upozornit, že podle § 3020 o.z. neplatí ustanovení o společném nájmu manželů podle § 745 a násl. o.z. pro registrované partnery.
Pokud měl jeden z manželů ke dni uzavření manželství nájemní právo k bytu, ve kterém mají manželé rodinnou domácnost, vznikne uzavřením manželství nájemní právo oběma manželům. Pod pojmem rodinná domácnost se velmi obecně rozumí, že manželé spolu trvale žili a současně společně hradili náklady za domácnost.